פסק-דין בתיק עש"א 7-07

כללי

1.      לפניי ערעור על חיוב בהיטל השבחה על פי שומת השמאי המכריע, שהוגשה בהתאם לסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "התוספת השלישית" או "חוק התכנון והבניה").

הערעור מתייחס למקרקעין הנמצאים ברח' ניסן בק בירושלים הידועים כגוש 30104 חלקה 18 (להלן: "הנכס").

בשומה המכרעת שערך השמאי מר דורון בן גל נקבע, כי היטל ההשבחה שחל על הנכס בעקבות תוכנית נקודתית מס' 8220א (להלן: "התוכנית"), הוא בסכום של 480,000 ש"ח. לאחר שניתנה השומה המכרעת, הוציא השמאי המכריע החלטה מתקנת לעניין חישוב שטחי הממ"דים ובה נקבע כי שיעור ההיטל 472,000 ש"ח.

התוכנית הינה יוזמה של המשיבים, אשר מטרותיה הן שינוי ייעוד המקרקעין מאזור מגורים 2 מיוחד ושטח לדרך לאזור מגורים מיוחד, הגדלת מספר הדירות המותרות מ-2 ל-3, קביעת קו בנין חדש וכן קביעת גובה בנין ומס' קומות מירבי.

מימוש הזכויות נעשה בדרך של הוצאת היתר בניה להקמת בניין בן 3 קומות ו-3 יחידות דיור מעל קומת מחסנים.

2.      עם הגשתו, עסק הערעור בהפחתת "אומדן עלויות תכנון מקובלות" ו- "הוצאות תכנון תב"ע" בסך של 10,000$ משווי המצב החדש וכן באי חישוב השבחה שנוצרה מכך שבגין תוספת יחידת הדיור שנקבעה בתב"ע המשביחה התאפשרה גם תוספת ממ"ד.

         עוד עלתה בערעור שאלת תיקון השומה המקורית על ידי השמאי המכריע לאחר שזה סיים מלאכתו. 

3.      בהמלצת בית המשפט חזרו הצדדים לדיון בפני השמאי המכריע בשאלת הממ"ד, בכפוף לכך שיודיעו עמדתם לגבי המשך ההליכים באשר לטענה בדבר הממ"ד. לאחר שהתקיים דיון בנושא, קבע השמאי המכריע כי אין לחייב בהיטל השבחה את שטח הממ"ד והמערערת הודיעה כי היא עומדת על קיום דיון בשאלה זו (ר' פרוט' דיון מיום 28.5.08 ומיום 31.12.08).

עם תום ההליך נותרו שתי מחלוקות בין הצדדים: האחת, בשאלת הפחתת הוצאות תכנון תב"ע של התוכנית המשביחה משווי המצב החדש והשניה- בשאלת החיוב בהיטל השבחה ביחס לממ"ד.

נבחן את טענות הצדדים ביחס לכל אחת משתי הטענות.

הפחתת הוצאות תכנון

4.      המערערת טענה, כי טעה השמאי המכריע כשהפחית משווי המצב החדש את עלות הוצאות התכנון התוכנית. לטענתה, הפחתה זו אינה נכונה ואינה מוצדקת, שכן היא נוגדת את העיקרון לפיו יש לשום את המקרקעין לפי מחירם האובייקטיבי בשוק החופשי ולא לפי השווי לבעליהם. כך, הפנה ב"כ המערערת לפסיקה בה נקבע כי אין להפחית הוצאות ייזום מהיטל השבחה (ע"ה 1/94 שאולי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים).

לפיכך ביקשה המערערת לקבוע, כי אין להפחית את הוצאות התכנון משווי המצב החדש ולתקן את סכום ההיטל בהתאם לכך.

5.      המשיבים טענו מנגד, כי השמאי המכריע רשאי היה על פי שיקול דעתו המקצועי להפחית עלויות תכנון. השמאי נימק, כי מצא לנכון להפחית את עלויות התכנון שכן מדובר בתכנית נקודתית שהוכנה ביוזמת בעלי הקרקע ועל חשבונם, בניגוד לתכניות משביחות רבות אחרות שנערכות על ידי רשויות התכנון, מבלי שבעלי הקרקע הפרטיים נדרשים לממן את הוצאות התכנון.

המשיבים הוסיפו, כי על פי הפסיקה והתוספת, מטרתו של היטל ההשבחה הוא, בין היתר, מימון הוצאות תכנון שיש לועדות התכנון. במקרה זה המשיבים הם שמימנו את הוצאות התכנון ולפיכך קבלת טענת המערערת תגרום לה להרוויח פעמיים.

המשיבים טענו, כי מדובר בשאלה מקצועית טהורה שהשמאי המכריע רשאי להחליט בה ומכל מקום נקבע בפסיקה כי סמכותו היא סמכות מעין שיפוטית.

אשר לפסק הדין אליו הפנתה המערערת, טענו המשיבים כי מדובר בפסק דין שאינו תקדים מחייב והעובדות שנדונו בו שונות מאלה שבתיק זה, שכן שם נדון נכס בן עשרות יחידות דיור שנבנה על ידי יזם, שכל פעולתו היא פועל יוצא של שיקולים כלכליים ואת כל הוצאותיו הוא מגלגל על רוכשי דירות.

6.      התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובעת, כי מקום שחלה השבחה בנכס מקרקעין, ישלם הבעלים היטל השבחה. אין בתוספת השלישית התייחסות להוצאות שהוצאו לצורך הוצאת ההשבחה לפועל והכרה בהן לצורך הפחתה משיעור ההיטל.